“城市更新与存量地产新机遇”

3月29日，当天上海金融资产网与与全球知名世界五大房地产咨询机构高力国际、仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、中国房地产研究院会市场委员会华东地区综合发展部、上海浦东国际金融学会、上海现代服务业联合会金融科技服务专业委员会委员会、光大银行上海分行、江苏五洋集团、红星美凯龙、易居中国、北京仁达房地产评估、国企单位及政府机关高层领导等地产、金融、资产行业精英汇聚一堂交流学习。

特邀嘉宾兼主持北京盈科（上海）律师事务所 高级合伙人、金融法律事业部优秀律师 段晓利（同时也是上海金融资产网创始人）在法律、金融、资产领域资深专家；分享目前金融、资产项目的现状问题以及一些业务机会。

特邀嘉宾高力国际办公楼服务副董事周春虹，在投资资产领域非常资深专家

“城市更新与存量地产新机遇”进行精彩深透分享；根据高力国际研究部分析报告2018年第四季度上海办公楼物业市场结构：

CBD主要分布在上海陆家嘴、静安区、黄埔区、徐汇区、长宁区和紫竹、Established DBD主要分布：虹口区、闸北区、普陀区、花木路；BP主要分布：张江、漕河泾、漕河泾浦江、外高桥、临空、闸北、金桥、紫竹；

核心甲级办公楼市场分析：

陆家嘴办公楼租金12元/平方米下浮，空置率15.9%上升；黄埔区租金9.3元/平方米下浮，空置率7.8%下浮；静安区租金11.6元/平方米上升，空置率9.2%下浮，长宁区租金7.7元/平方米上升，空置率7.2%下浮，徐汇区租金9.3元/平方米上升，空置率3.8%下浮，紫竹租金9.6元/平方米下浮，空置率5.2%下浮。

陆家嘴：243.0万平方米 租户企业大部分是金融为主；

紫  竹：68.1万平方米 租户企业大部分是金融业、专业服务；

徐汇区：59.1万平方米 租户企业大部分是快消品；

静安区：117.0万平方米 租户企业大部分是专业服务；

黄浦区：153.4万平方米 租户企业大部分是服务、贸易、金融；

长宁区：101.7万平方米 租户企业大部分是制造业；

次级中心甲级办公楼市场；

普陀区：租金6.2元/平方米下浮，空置率18.1%上升；

新静安区：租金6.7元/平方米上升，空置率8.1%上升；

虹口区：租金7.0元/平方米下浮，空置率20.7%下浮；

花木：租金8.2元/平方米下浮，空置率5.4%上升；

普陀区：288000平方米，租户企业大部分是制作、服务、贸易；

新静安区：532000平方米，租户企业大部分是传媒、制造、航运物流；

虹口区：959000平方米，租户企业大部分是航运物流、服务、贸易；

花木：573000平方米，租户企业大部分是软件互联网、制造；

上海办公楼市场概览

细分市场：新兴板块在未来几年将明显扩张；

核心区甲级办公楼2018年742万平方米左右总存量-2023年预估927万平方米左右总存量；

次中心甲级办公楼2018年497万平方米左右总存量-2023年预估1084万平方米左右总存量；

成熟次中心甲级办公楼2018年235万平方米-2023年预估433万平方米左右总存量；

商务园区2018年962万平方米左右总存量-2023年预估1213万平方米左右总存量；

各类细分市场租金2006-2018年不同程度的上升。

核心区甲级写字楼、次中心甲级写字楼、商务园区三个市场类型的划分基于其价格、地理位置、建筑密度、规划及配套设施等因素的差异，虽然近年上述部分因素在各区域内有所趋同。

各类市场的定位及行业结构日益明晰，核心区甲级办公楼市场对金融和专业服务行业的租户最具吸引力，而次中心市场和商务园区则吸引企业办公后台、制造及贸易类租户、地区总部及研发中心等。

上海商圈分布图，南京西路，淮海路、新天地、南京东路形成一个商圈；陆家嘴形成一个商圈；世纪大道形成一个商圈，还有一些新兴区域。

商业地产现状，商业地产未来供应相对过剩、经营同质化趋势、开发商转型、线上零售对线下冲击等。

商业地产机会之未来增量-上海办公楼；

未来五年674万平米优质办公楼项目建成入市，核心商圈约为161万平米，非核心商圈约为513万平米，供应潮使得空置率上升，租金下行压力增加；

截至2018年第4季度，全市总存量约750万平方米

未来五年（2019-2023）平均每年新增供应为72.3万平方米

商业地产机会之存量市场；

经初步统计，全国有4.3亿平米被低估的物业面积，硬件旧或者运营能力有限，增量市场向存量时代的转换，城市更新不仅仅是对老旧建筑的改造，也是消费升级背景下的新零售，新办公，新消费，城市更新将是万亿级的市场。

还有很多上海成功的案例分享解读。

最后表示：城市更新需要“体验”、“场景”、“情怀”三个动能钥匙启动低效资产、“城市转型”、“消费升级”、“存量盘活”、“新科技的推动”是城市更新核心推动力量、政府老百姓投资方就是城市更新核心的参与方。

这次举办方北京盈科（上海）律所事务所 金融法律事业部曾庆清（上海金融资产网联合创始人）：总结表示对于城市更新和存量地产（资产）、不良资资产市场将是2019年或未来几年不可忽视的趋势及黄金机遇；

就看各外资、房企、地产基金、险资、资管等投资机构在资产中用敏锐的商业眼光如何挖掘到各自需求的价值资产，让资金资产变的更有价值和变现；我们将愿意在这个趋势下，一样的方向，不一样的优势，并肩齐行共赢发展。

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